Būstas Lietuvoje brangsta greičiau nei auga gyventojų pajamos, o nekilnojamojo turto rinkoje vis aktyviau dalyvauja investuotojai. Ekonomistės įspėja, kad dėl šių tendencijų daliai žmonių nuosavas būstas gali tapti sunkiau pasiekiamas. Tad ką rinktis – pirkti dabar ar laukti palankesnio momento?
Būsto kainos kyla ypač sparčiai
Ekonomistė I. Genytė-Pikčienė teigia, kad Lietuva neišsiskiria itin aukštu būsto kainų lygiu, ypač palyginti su didžiaisiais Europos miestais. Paryžiuje, Londone, Kopenhagoje ar Amsterdame būstas per gerokai ilgesnį rinkos ekonomikos laikotarpį pabrango daug labiau.
Vis dėlto Lietuvos išskirtinumas – kainų augimo tempas. Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto rinkoje fiksuojama itin didelė paklausa. Pagal sandorių skaičių ji yra viena aktyviausių per pastarąjį dešimtmetį. Didesnis aktyvumas buvo pastebėtas tik 2021 metais, kai po pandemijos rinkoje susiformavo netvarus būsto pirkimo bumas.
Šiuo metu būsto kainos taip pat auga dviženkliais tempais. Registrų centro duomenimis, metinis būsto kainų indekso augimas siekia apie 15–16 proc., o Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo dar didesnį – maždaug penktadalio – augimą.
Pasak I. Genytės-Pikčienės, nerimą kelia tai, kad būstas šiemet brangsta greičiau nei gyventojų pajamos. Vadinasi, už vidutinį metinį atlyginimą galima įsigyti vis mažiau kvadratinių metrų. Tvari rinkos raida būtų tuomet, jei būsto kainos didėtų lėčiau arba bent tokiu pačiu tempu kaip pajamos.
Rinkoje daugėja investuotojų
Pernai būstą daugiausia pirko žmonės, ieškantys gyvenamosios vietos sau. Šiemet didžiuosiuose miestuose, tarp jų Vilniuje ir Kaune, didėja investicinio būsto pirkėjų dalis.
Lietuvos bankas metų pradžioje skelbė, kad investiciniai sandoriai gali sudaryti iki 40 proc. visų sandorių. Tam įtakos gali turėti noras apsaugoti santaupas nuo infliacijos ir rasti, kur jas investuoti.
Tačiau rinką veikia ir vadinamasis FOMO efektas – baimė, kad nenusipirkus būsto dabar vėliau jo nebebus galima įpirkti. Toks požiūris skatina skubotus sprendimus ir apsunkina pasiūlos bei paklausos pusiausvyrą, reikalingą tvariam kainų augimui.
Kada pirkti būstą?
J. Kalendienė sako, kad vieno universalaus atsakymo nėra. Jei žmogus rado tinkamą būstą ir turi pakankamai pajamų, pirkti galima ir dabar, nes ateityje tas pats būstas gali kainuoti brangiau ir tapti nebeįperkamas.
Vis dėlto, jei kalbama apie antrą ar trečią būstą, ypač miesto centre, sprendimą reikėtų pagrįsti išsamesniais skaičiavimais. Vien tai, kad nekilnojamasis turtas brango praėjusiais metais, nereiškia, jog toks pats augimas tęsis visuomet.
J. Kalendienės vertinimu, viena problemų yra tai, kad lietuviai santaupas dažnai laiko nekilnojamajame turte. Tai gali neproporcingai kelti būsto kainas, ypač kai nepakankamai svarstomos kitos investavimo galimybės ir turto atsiperkamumas.
Kalbant apie būsto įperkamumą, pirmiausia reikėtų galvoti apie žmones, kurie neturi savo namų arba gyvena nepakankamai komfortiškai. Investiciniai pirkimai, jos teigimu, neturėtų būti svarbiausias prioritetas.
Būstą be paskolos vis dar perka
Nors sutaupyti visai būsto kainai gali prireikti daugybės metų, J. Kalendienė teigia, kad Lietuvoje vis dar yra žmonių, kurie būstą įsigyja be paskolos. Jos teigimu, praėjusiais metais maždaug pusė naujai įsigytų būstų buvo nupirkta už grynuosius pinigus.
Tai rodo, kad dalis gyventojų turi sukaupę nemažai lėšų. Tą patį patvirtina ir bankų einamosiose bei taupomosiose sąskaitose laikomų pinigų statistika.
I. Genytė-Pikčienė atkreipia dėmesį, kad nemažai sandorių finansuojami pardavus anksčiau turėtą nekilnojamąjį turtą. Lietuva yra viena iš Europos Sąjungos šalių, kuriose būsto savininkų dalis yra ypač didelė. Todėl pardavus seną būstą ir šiek tiek sutaupius kartais įmanoma įsigyti kitą be kredito.
Toks sprendimas gali būti priimamas šeimai augant ir ieškant didesnio būsto arba vaikams išsikrausčius, kai prireikia kitokio turto. Tokiais atvejais būsto paskola ne visada būtina.
Vis dėlto ilgalaikės demografinės ir urbanizacijos tendencijos didina kredito poreikį. Regionuose gyventojų mažėja, o ten esantis nekilnojamasis turtas brangsta lėčiau nei miestuose. Tuo metu didžiausia paklausa ir kainų augimas telkiasi miestuose.
Dėl šio skirtumo turimas turtas ne visuomet pabrangsta tiek, kad jo pardavimas suteiktų pakankamai lėšų būstui didžiausios paklausos vietose įsigyti be kredito.
Kintamosios ar fiksuotosios palūkanos?
Būsto paskolos sąlygos paprastai derinamos pagal konkretaus namų ūkio poreikius. Jaunoms šeimoms dažnai pasirenkamas ilgesnis paskolos laikotarpis, o vienas svarbiausių sprendimų – ar rinktis kintamąsias, ar fiksuotąsias palūkanas.
I. Genytė-Pikčienė pabrėžia, kad vieno atsakymo, kuris variantas geresnis, nėra. Pasirinkimas priklauso nuo šeimos finansinės padėties ir jos toleruojamos rizikos – nuo to, kiek ji pasirengusi palūkanų svyravimams.
Europoje, įskaitant euro zoną, infliacijai viršijant Europos Centrinio Banko siekiamus 2 proc., centrinis bankas didina palūkanų normas. Dėl to kyla ir tarpbankinės rinkos palūkanos: didėja trijų, šešių ir dvylikos mėnesių EURIBOR rodikliai. Jei paskola susieta su EURIBOR ir jai taikomos kintamosios palūkanos, didėja ir paskolos aptarnavimo našta.
Todėl šeima turi įvertinti, ar jai priimtiniau mokėti didesnes, tačiau ilgesniam laikui stabilias fiksuotąsias palūkanas, ar ji gali atlaikyti kintamų palūkanų svyravimus.
Lietuvos banko taikomi atsakingojo skolinimo reikalavimai prieš suteikiant kreditą padeda įvertinti, kaip namų ūkis susidorotų su nepalankiais scenarijais. Dėl to paskola suteikiama tik tuomet, kai net ir padidėjus palūkanoms įsipareigojimai neturėtų tapti nepakeliami.