Butų skiltyje pasirodęs skelbimas ne visada reiškia, kad siūlomas atskiras butas. Kartais parduodama namo dalis, o šis skirtumas ypač svarbus tiems, kurie būstą planuoja įsigyti su banko paskola.
Viename skelbime siūlomas 41 kv. m būstas Vilniuje, Untulių gatvėje. Nors aprašyme patalpos ne kartą įvardijamos kaip butas, pardavėjas taip pat nurodo, kad parduodama „namo dalis pagal notarinę naudojimosi tvarką“. Kaina – 1 200 eurų už kvadratinį metrą.
Apie didelių namų padalijimą į mažesnes patalpas ir jų pardavimą, nustatant naudojimosi tvarką, prieš konferenciją „Financial Freedom Forum“ vykusiame vebinare kalbėjo NT investuotojas ir vystytojas Giedrius Skėrys. Jis aptarė šią praktiką apskritai, o ne konkretų skelbimą.
Anot jo, notariškai įtvirtinus naudojimosi tvarką, namo dalis gali atrodyti beveik kaip įprastas butas. Vis dėlto lieka klausimų dėl bendrų patalpų, šildymo ir kitų paslaugų. Todėl prieš perkant svarbu suprasti, koks turtas iš tikrųjų įsigyjamas.
Namo dalis nėra tas pats, kas atskiras butas
Įsigijęs atskirą butą žmogus tampa konkretaus buto savininku. Tuo metu nusipirkęs namo dalį su nustatyta naudojimosi tvarka pirkėjas tampa viso namo bendraturčiu. Dokumente nurodoma, kuriomis patalpomis jis gali naudotis.
Lietuvos notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis pabrėžė, kad toks susitarimas pats savaime nesukuria atskiro buto kaip savarankiško nekilnojamojo turto objekto. Todėl svarbiausi yra NT registro duomenys ir sandorio dokumentai, o ne skelbime vartojamas objekto pavadinimas.
Pirkėjui reikėtų įsitikinti, kad naudojimosi tvarka ne tik patvirtinta notaro, bet ir įregistruota viešame registre. Tokiu atveju jos turės laikytis ir būsimi namo dalies savininkai. Taip pat būtina išsiaiškinti, kurios patalpos bus skirtos išimtinai pirkėjui, kurios liks bendro naudojimo ir kokia dalis teisių į žemės sklypą jam priklausys.
Reikšminga ir registre nurodyta pastato bei patalpų paskirtis. M. Stračkaičio teigimu, vien naudojimosi tvarka šios paskirties nepakeičia ir neįteisina jau atliktų statybos darbų.
Tapęs bendraturčiu savininkas taip pat turės gerbti kitų bendraturčių teises. Jei ateityje jis nuspręstų savo dalį parduoti pašaliniam asmeniui, kiti bendraturčiai turėtų pirmenybės teisę ją įsigyti. Prieš tvirtindamas sandorį notaras patikrina, ar ši teisė nebuvo pažeista.
Paskola namo daliai gali būti nesuteikta
Šis teisinis skirtumas ypač aktualus perkant su paskola. SEB teigia, kad būsto kreditais finansuoja gyvenamosios paskirties objektus, kurie NT registre įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, pavyzdžiui, butus arba gyvenamuosius namus, turinčius atskirą unikalų numerį.
Jeigu parduodama namo dalis yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas ir nėra įregistruota kaip savarankiškas NT vienetas, SEB tokio pirkinio būsto kreditu nefinansuoja.
Ar ši taisyklė taikoma Untulių gatvėje siūlomam būstui, vien iš skelbimo nustatyti neįmanoma. Viešai prieinamo šio objekto registro išrašo nėra, todėl neaišku, kaip jis įregistruotas.
Ką būtina padaryti prieš pervedant avansą?
Prieš mokėdami avansą paprašykite pardavėjo pateikti NT registro išrašą. Jis padės nustatyti, ar perkamas atskiras butas, ar namo dalis. Jei planuojate skolintis, SEB rekomenduoja šį išrašą ir kitus turimus dokumentus pirmiausia parodyti bankui.
Jeigu parduodama namo dalis, reikėtų paprašyti ir naudojimosi tvarką nustatančių dokumentų. M. Stračkaičio teigimu, išnagrinėjęs šiuos dokumentus bei registro duomenis notaras gali paaiškinti, kokia turto dalis priklausys pirkėjui, kuriomis patalpomis jis galės naudotis ir kokias teises įgis į žemės sklypą. Prieš patvirtindamas sandorį notaras taip pat patikrina pardavėjo nuosavybės teisę bei turto suvaržymus.
Taigi skelbime esantis žodis „butas“ savaime neatskleidžia, koks objektas parduodamas. Prieš pervesdami avansą remkitės registro ir sandorio dokumentais, o jei reikalinga paskola – iš anksto išsiaiškinkite, ar bankas finansuotų būtent šį pirkinį.